Retener pago de renta cuando el arrendador no hace su parte
¿Qué es la renta en fideicomiso?
La renta en fideicomiso es una acción que un inquilino puede tomar en contra de un propietario o arrendador para recibir alivio de la falla del propietario de reparar las violaciones de vivienda. El Estatuto de Minnesota 504B.385 gobiernan este proceso. Cuando un propietario no hace las reparaciones después de haber sido notificado de ciertas infracciones de vivienda y de arrendamiento, el inquilino puede colocar su pago de renta en una cuenta de fideicomiso con el administrador de la Corte, en lugar de enviar el pago de la renta al propietario. Al hacerlo, el administrador de la corte le pedirá al propietario que haga las reparaciones necesarias. Poner la renta con el administrador de la corte es una forma de intentar forzar la acción por parte del propietario, cuando el propietario no hace caso a las solicitudes que vienen directamente del inquilino.
¿Cuándo puede un arrendatario colocar la renta en una cuenta de fideicomiso?
Para poder colocar el alquiler en una cuenta de fideicomiso con el administrador de la corte, la propiedad del propietario debe estar en violación del código de vivienda, el acuerdo de arrendamiento oral o escrito, o cuando las instalaciones no son aptas para vivir y ya no están en buena reparación.
En este punto el inquilino tiene dos opciones. Primero, el inquilino puede contratar al inspector de vivienda con respecto a las violaciones del código de vivienda. El inspector entonces puede forzar al propietario a hacer las reparaciones necesarias. En segundo lugar, el inquilino puede optar por notificar directamente al propietario de las violaciones. El inquilino debe emitir esta notificación al propietario por escrito. Según la ley de Minnesota, el propietario tiene 14 días después de recibir la notificación del inquilino para hacer las reparaciones. Si no se realizan reparaciones después de la notificación al inspector de vivienda o al inquilino, el agente puede poner su renta en fideicomiso. Es importante tener en cuenta que el inquilino debe depositar el monto total de la renta que se debe al administrador de la Corte. Cada mes que la renta se debe al propietario, el inquilino debe colocar la renta en la Corte hasta el momento de la audiencia.
Si un inquilino no coloca el monto total del alquiler en la cuenta de fideicomiso, el propietario puede tomar medidas para desalojar al inquilino. Además, el inquilino todavía está obligado a cumplir con todos los términos del contrato de arrendamiento entre él y el propietario.
¿Qué sucede cuando un inquilino pone su renta en fideicomiso?
En el momento de colocar el alquiler en fideicomiso, el inquilino deberá pagar una tasa de presentación al administrador, pero generalmente es una tasa pequeña. Junto con la tasa, el inquilino deberá proporcionar una estimación del costo de las reparaciones, la fecha y la dirección del propietario, y una copia de la carta de notificación original que el inquilino envió al inspector de vivienda o al propietario. Luego, el administrador le dará al inquilino un formulario de solicitud de depósito en fideicomiso para que lo complete.
Después de que el inquilino coloque su renta en una cuenta de fideicomiso, el administrador programará una audiencia en la corte. Si las reparaciones se realizan después de que el alquiler del inquilino está en custodia con el tribunal, pero antes de que se lleve a cabo la audiencia, el inquilino debe notificar por escrito al administrador de la Corte. El administrador luego entregará la renta al propietario y cancelará la audiencia pendiente.
¿Qué podría pasar en la audiencia?
Si el inquilino tiene éxito en probar que las supuestas violaciones existen y que el propietario no ha realizado las reparaciones necesarias, existen varias soluciones que el tribunal puede proporcionar. El tribunal puede:
Ordenar al propietario que haga las reparaciones requeridas;
Hacer que el inquilino haga las reparaciones, deduciendo el costo de las reparaciones del alquiler que paga el inquilino;
Nombrar un administrador para cobrar el alquiler del inquilino y para ordenar reparaciones;
Devolver todo, parte o ninguna parte del alquiler al inquilino;
Ordenar que la totalidad o parte del alquiler en fideicomiso se libere y se use para arreglar las violaciones;
Ordenar que la renta futura se pague a la corte o que la renta sea reducida (eliminada o reducida), hasta que se realicen las reparaciones, o que la parte de la renta sea reducida o reembolsada; y/o
Imponer una multa al propietario.
Sin embargo, si el inquilino no prueba que existan las violaciones y el hecho de que el propietario no las haya reparado, la renta en fideicomiso irá al propietario. Además, si el inquilino no paga el monto total de la renta adeudada a la Corte y el propietario no inicia una acción de desalojo, la renta en garantía irá al propietario.
¿El inquilino siempre tiene derecho a colocar la renta en fideicomiso?
Sí. El derecho a poner la renta en fideicomiso cuando el propietario no repara las condiciones que violan los códigos de vivienda o el contrato de arrendamiento no puede ser cancelado o modificado por un contrato de arrendamiento oral o escrito u otro acuerdo. El contrato de arrendamiento no puede establecer que el inquilino ha renunciado a su derecho, o no tiene el derecho, a colocar su alquiler en garantía si es necesario.
Este artículo fue escrito en inglés por el abogado Aaron Hall, quien concedió a Ceiba Fôrte Law Firm® licencia perpetua para el uso de este y otros artículos semejantes. El abogado Hall no trabaja ni representa a Ceiba Fôrte. Puede aprender más sobre el abogado Hall aquí: https://aaronhall.com