Cuando el contratista no le paga al subcontratista
Cuando un contratista no está pagando por completo a un subcontratista, o está pagando con retraso, el subcontratista tiene varios derechos y recursos disponibles. Dependiendo del tipo de trabajo y contrato, el embargo de un mecánico (mechanic’s lien) puede ser presentado contra el edificio o vivienda en el que se estaba trabajando.
Primero, el contratista notifica al dueño de la propiedad, luego presenta el gravamen o embargo si el dueño de la propiedad no paga. Esto es posible aun cuando el dueño de la propiedad no sea quien haya contratado al subcontratista. El gravamen se puede utilizar para ejecutar una hipoteca en la propiedad y reclamar dinero de la venta.
Otra opción es ir en contra del contratista directamente al demandar al contratista en lugar de presentar un gravamen o embargo. Un subcontratista también puede informar al contratista a la junta estatal de licencias. Cada estado tiene leyes y regulaciones ligeramente diferentes sobre el pago de subcontratistas. Por ejemplo, Minnesota tiene un pago puntual al estatuto de los subcontratistas que regula los acuerdos y problemas de pago del subcontratista. El estatuto establece específicamente que se considerará que un "contrato de construcción requiere que el contratista principal y todos los subcontratistas paguen puntualmente a cualquier subcontratista dentro de los diez días ..." (Minn. Stat. § 337.10 Subd. 3).
Para que haya un remedio exitoso y evitar este tipo de abuso, hay varias cosas que un subcontratista debe hacer para protegerse. Al contratar un trabajo, es importante contar con un contrato sólido, detallado y claro que exprese claramente los términos del contrato y el acuerdo de pago. Tener términos de pago claramente escritos en el contrato inicial ayudará a evitar la ambigüedad más adelante.
Es muy importante que el contrato invoque la ley Minn. Stat. § 514.02 porque esta dice que el contratista debe depositar los pagos en una cuenta de fideicomiso (trust o escrow) a favor del subcontratista. Si el contratista no cumple, debe pagarle al subcontratista daños, gastos, investigación y costo de abogados.
Otra ley que el contrato debe invocar es la ley antes citada: Minn. Stat. § 337.10 (Prompt Payment Statute) porque dice que el contratista tiene 10 días para pagarle al subcontratista, contados a partir de la factura de cobro emitida por el subcontratista. Si el contratista no cumple, debe pagar penalidad, gastos y costo de abogados.
Durante todo el trabajo por contrato, es muy importante mantener una cuenta clara de las órdenes de trabajo (work orders) y cambios de órdenes (change orders), y garantizar que las listas de tareas (punch lists) se completen con un alto nivel de mano de obra. Junto con el seguimiento de estas tareas, es una excelente manera de evitar el abuso. Documentar todo (aunque sea por email u otro medio electrónico confiable) es una forma útil de mantenerse organizado.
Finalmente, la comunicación clara y sólida con el contratista general, especialmente a través de la comunicación escrita, ayudará a mantener todo bajo control. Es importante tener en cuenta que, a menos que se cuente con el consentimiento expreso por escrito de un contratista general, las órdenes no se deben recibir generalmente de ninguna otra persona que no sea el contratista general. Al adherirse a esta regla, no hay opción para que un contratista general reclame fraude o encuentre fallas en cualquier obra o proyecto. Implementar estas responsabilidades en una rutina con cada trabajo contratado creará una relación mucho más transparente y segura con un contratista general.