Taco de Ley - Mis derechos al comprar un bien inmueble (casa, condominio, townhome, terreno)
Invitado especial: Danis Ojeda de Ojeda Drywall and Painting LLC - https://www.ojedadrywall.com/ - 651-443-9632
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Si anda buscando una casa para comprar, sepa que tiene muchos derechos como consumidor. Pero debe reclamar y hacer prevalecer estos derechos para que así puede comprar la vivienda adecuada al precio justo.
Los dos tips más importantes en bienes raíces:
(1) tómese su tiempo para informarse y asesorares; y
(2) ponga TODO por escrito. No eche carrera. No confíe a ciegas en las promesas o palabras de otros.
Cuando contrate a un agente de bienes raíces, asegúrese que este tenga una licencia vigente ante el Departamento de Comercio de Minnesota. Sin licencia de “realtor”, hay muy pocas opciones para que alguien le ayude legalmente.
https://mn.gov/commerce/licensing/license-lookup/
Tiene derecho a revisar el acuerdo de representación de su agente. De esa forma está enterado sobre sus derechos y obligaciones.
Nunca acepte que la representación se dual o doble. Esto significaría que el mismo agente va representar al vendedor. Ud. como comprador, debe tener su propio agente de bienes raíces que sea 100% leal a sus intereses. Aunque la representación dual o doble es legal, somos seres humanos y es imposible que un mismo agente sea leal a dos partes al mismo tiempo: al comprador y al vendedor. Nunca acepte esto.
Asimismo, tiene derecho a saber si su agente de bienes raíces (realtor) tiene amistad cercana o parentesco con el vendedor o con el agente del vendedor. La lealtad hacia Ud. y sus intereses sería afectada si hay vínculos dudosos.
Si la correduría (broker) del agente tiene vínculos o relaciones con prestamistas o inversionistas, Ud. tiene derecho a saberlo. De esa forma Ud. está claro por qué su agente le está recomendando a un prestamista (lender) o institución financiera específica.
Ud tiene derecho a escoger su propio prestamista y empresa de cierre (closer). Cotice con varios para obtener los mejores términos y condiciones. Nunca acepte que un agente le imponga o le exige un solo prestamista (lender) o title company con closer. Eso es ilegal.
Antes de firmar cualquier documento, tiene derecho a obtener copia del mismo y revisarlo con su abogado. Confíe en su agente pero verifique que todo lo que le dice es cierto. Los números deben cuadrar. Un abogado de bienes raíces como yo le ayudará a entender mejor sus derechos. Al final, el agente va ganar su comisión por la venta y no va estar para Ud. para defenderle en caso que algo salga mal. Así lo dice la ley.
Pida siempre que el vendedor le prometa o confirme por escrito las condiciones y detalles de la casa. Si el vendedor le confirma que el techo tiene 2 años y tiene garantía, pero luego Ud. se da cuenta que esto no era cierto, entonces puede demandar al vendedor por haberle dado información falsa o inexacta.
En su oferta de compra, siempre ponga condiciones o contingencias que sean de su beneficio. Por ejemplo, que la oferta es válida solamente si Ud. obtiene el financiamiento correspondiente. O que pase la inspección de un profesional. O que pueda vender su casa anterior.
Nunca acepte una cláusula de arbitraje. Si la acepta, no va poder demandar a nadie en una corte si algo malo pasa. Solamente podrá hacerlo vía el procedimiento privado de arbitraje que es costoso y no siempre justo. Tiende a desfavorecer a los consumidores.
Si hizo una oferta de compra y esta fue aceptada, tiene el derecho de hacer una inspección formal de la propiedad. Es recomendado contratar a un inspector de su confianza para ello. No confíe a ciegas en los inspectores de los agentes de bienes raíces. Asegúrese que sea una persona profesional e imparcial. En todo caso, firme un contrato por escrito con el inspector. Si éste no hace bien su trabajo y Ud. luego se da cuenta que pasó por alto fallas en la propiedad, Ud. puede demandarlo por sus daños y perjuicios. Es importante que un abogado revise su contrato con el inspector antes de firmarlo. Muchos contratos quieren limitar la responsabilidad a expensas del cliente (usted).
Antes del cierre de la venta, pida una revisión final que Ud. puede hacer en persona. Esto es para asegurarse que, antes de firmar, la propiedad se ve en iguales o mejores condiciones que cuando le aceptaron la oferta de compra.
En el cierre, revise bien todos los números. Tienen que cuadrar. Comprar seguro de título (title insurance) para que su inversión esté protegida de cualquier problema en el título de la propiedad.
Una vez firmado, Ud tiene derecho a la copia de todos los documentos (por muy cortos o insignificantes que parezcan).
Cuando ya esté pagada la propiedad y cerrada la venta (closing), tiene derecho a tomar posesión y ocupar la propiedad.
Si compró su casa bajo un Contract for Deed (financiamiento por vendedor), registre inmediatamente el contrato para evitar que le hagan fraude.
En fin, sus derechos son amplios. Pero derecho que Ud. no ejerce, derecho que no existe. Depende de Ud. si hacer valer lo que la ley le ofrece. Haga preguntas — por muy tontas o sencillas que sean. Ponga TODO por escrito. No confíe en la palabra de nadie. Al final del día, comprar una vivienda es muy costoso y riesgoso. No está comprando una camiseta en la tienda que la puede devolver si no le gusta o cambiarla por otra. Infórmese ampliamente y asesórese de un abogado civilista con experiencia en bienes raíces como yo. Para abogado sin experiencia, es mejor no tener abogado.
Para más información, lea el manual de comprador de casa del Procurador General del Estado: https://www.ag.state.mn.us/Consumer/Handbooks/HmBuyers/Default.asp