Taco de Ley - ¿Cuáles son los beneficios y riesgos de un Contract for Deed en Minnesota?
Invitada especial: Ofelia Ponce de Abogados Café, el primer café de hispanos en las Twin Cities y el primer café con temática jurídica en los EEUU.
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El Contract for Deed (contrato para obtención de título de propiedad) es un tipo de contrato de compraventa sobre un bien inmueble en Minnesota. Pero no es una compra convencional. Es un contrato poco común en otros estados. Hay muchos riesgos (especialmente para los compradores) al comprar una casa, edificio, terreno u otro bien inmueble bajo la modalidad de Contract for Deed.
En el Contract for Deed, no hay un prestamista y prestatario. No hay banco (usualmente). No hay extensas investigaciones o documentaciones. Quien financia la compra es el vendedor, a cambio de una tasa de interés que el comprador le va pagar con el pasar del tiempo.
Usualmente las personas que optan por un Contract for Deed lo hacen porque no son sujetas a crédito convencional (bancos), prefieren trámites sencillos, hacen pactos entre familiares o parientes, no tienen estatus migratorio válido y carecen de ITIN — o no saben lo que están firmando.
El Contract for Deed no es un contrato de renta con opción a compra. Es una compraventa financiada por el vendedor.
Los pros para el comprador es que usualmente hay una tasa de interés y términos de pago más agradables que los del banco; la documentación es menos compleja y más fácil de entender; los gastos de cierre tienden a ser más bajos.
Los pros para el vendedor es que puede quedarse con todos y cada uno de los pagos del comprador si éste deja de pagar y no se pone al día en el plazo establecido por la ley o el contrato (usualmente 60 días). Asimismo, se queda con la propiedad. El Contract for Deed queda cancelado.
Los contras para el comprador como ya ven es que pueden perder TODA su inversión. Aunque ya esté a punto de terminar pagar toda la propiedad, pero si deja de pagar o viola los términos del contrato y no se pone al día entonces el vendedor puede cancelar el Contract for Deed y recuperar la casa o edificio. No hay forma de demandar al menos que haya habido fraude (y debe tener pruebas muy fuertes y confiables de esto). Otro contra es que quizás el vendedor sea intrusivo o metiche y quiera estar encima de todo las mejoras y cambios que le haga a la propiedad.
Los contras para el vendedor es que si no está pendiente de los términos del contrato y el cumplimiento del comprador, puede perder bastante dinero. Aunque recupere el bien inmueble y se quede con todos los pagos del comprador, si hay impuestos retrasados, daños fuertes o reparaciones costosas, entonces puede salir perdiendo. Debe estar muy al pendiente de que el comprador cumpla con todo lo que prometió en el Contract for Deed.
Compradores: NO SE OLVIDEN de registrar el Contract for Deed ante el condado donde esté su propiedad. Si no registra el Contract for Deed, puede ser víctima de fraude. Otro comprador puede venir a registrar la compra y puede perder todo.
Es por eso que también es importante investigar al vendedor, el título de propiedad y su tracto sucesorio o sucesivo. Siempre compre una póliza de seguro sobre el título (title insurance) — cuesta poco pero vale mucho.
Hay un movimiento nacional para regular los Contract for Deed a nivel federal. Hay mucho abuso de parte de vendedores a las expensas de los compradores. Estén pendientes de posibles cambios a las leyes.